Sommaire
Les propriétaires d’un logement ont le choix entre deux options pour mettre en location leur bien immobilier : la location nue et la location meublée.
La location meublée présente de nombreux avantages en matière de fiscalité. Néanmoins, pour comprendre son régime fiscal, il convient d’abord de définir ce qu’est la location meublée.
La loi ALUR définit la location meublée comme la location d’ « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».[1]
En d’autres termes, pour être qualifié de meublé, le logement doit être pourvu de tous les meubles nécessaires à la vie du quotidien, tels qu’un lit, une table, des chaises, de la vaisselle, un réfrigérateur, etc.
Les profits tirés de la location meublée, qu’elle soit habituelle ou occasionnelle, sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).[2]
Le propriétaire du bien immobilier doit faire un choix entre le régime « micro-BIC » et le régime dit du « réel ».
I – Distinction entre le « micro-BIC » et le « réel »
En fonction du montant des loyers qu’il perçoit, le propriétaire sera soumis, de plein droit, soit au régime « micro », soit au régime « réel ».
La différence entre les deux régimes réside dans la possibilité de déduire les charges qui découlent de la location.
Dans le cadre du « micro-BIC », le contribuable ne peut pas déduire les charges qu’il a payées. En contrepartie, il bénéficie d’un abattement forfaitaire qui s’impute sur le montant des loyers reçus.
Au contraire, dans le régime « réel », le contribuable peut déduire la totalité des charges engendrées dans le cadre de la location de son bien.
Les contribuables soumis de plein droit au régime « micro-BIC » peuvent opter pour le régime « réel » d’imposition.
Dans ce cas, il convient d’opter pour ce régime avant le 1er février de chaque année. La première année d’activité, l’option peut être exercée au plus tard jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration de résultats.
Attention la réciproque n’est pas vraie ! Un contribuable soumis de plein droit au régime « réel » ne peut pas opter pour le régime « micro-BIC ».
Le choix entre l’imposition selon le régime dit « micro-BIC » et le régime dit « réel » dépend donc, principalement, du montant des charges de l’activité.
Le régime « micro » et le régime « réel » sont successivement développés ci-après.
II – Imposition au régime « micro »
Les revenus de location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC. Pour autant, le régime fiscal dit « micro » n’est pas le même selon que l’activité est en meublé « classique » ou en meublé de « tourisme ».
Les meublés de tourisme sont constitués « des villas, appartements ou studios meublés, à usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».[3]
En d’autres termes, le meublé de tourisme est une location dite de vacances.
Pour que le bien loué soit qualifié de « meublé de tourisme », son propriétaire doit déposer une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation.
Les régimes d’imposition « micro » des deux catégories d’activités sont exposés ci-dessous[4] :
| Location meublée | Location meublée de tourisme | |
| Plafonds | CA[5] < 72 600 € en N-1 ou N-2 | CA < 176 200 € en N-1 ou N-2 |
| Charges | Abattement forfaitaire de 50 % (minimum de 305 €) | Abattement forfaitaire de 71 % (minimum de 305 €) |
| Obligations comptables | Obligations allégées | |
III – Imposition au régime « réel »
Lorsque le chiffre d’affaires dépasse les plafonds du « micro-BIC », à savoir 72 600 € en meublé classique et 176 200 € en meublé de tourisme, le bénéfice de location meublée est soumis de plein droit au régime « réel ».
A la différence du régime « micro », le régime « réel » prend en compte le montant exact des charges déductibles de l’activité.
Pour être déductible, la charge doit être engagée dans l’intérêt de la location meublée.
Par ailleurs, il est également possible de pratiquer des amortissements.
L’amortissement permet d’étaler le coût d’acquisition du bien immobilier sur sa durée d’utilisation.
La durée d’amortissement doit être déterminée pour chacun des composants constituant l’immeuble (façade, toiture, structure, agencements intérieurs, etc). La durée d’usage d’un bien immobilier est fixée à 40 ans pour la totalité de l’immeuble selon la doctrine administrative.
Il convient de noter que le terrain n’est pas amortissable car sa valeur n’a pas vocation à se déprécier dans le temps. On considère habituellement que le terrain représente entre 10 et 45 % de la valeur du bien immobilier.
Ainsi, tous les ans le propriétaire pourra déduire une annuité d’amortissement portant sur le bien immobilier, dans la limite des loyers perçus.
Afin de comprendre, en pratique, la différence entre le régime « micro » et le régime « réel », un exemple est exposé ci-après :
IV – Exemple chiffré
Un contribuable achète un appartement au prix de 300 000 €.
Ce contribuable décide de louer cet appartement en meublé. Le montant du loyer annuel s’élève à 12 000 €.
L’appartement est en très bon état et ne nécessite pas de travaux de rénovation. Le propriétaire paye annuellement : 1 000 € de charges de copropriété, 500 € de taxe foncière, 150 € d’assurance, et 2 000 € d’intérêts et d’assurance portant sur l’emprunt bancaire.
S’agissant de l’amortissement, la base amortissable est égale au prix d’acquisition du bien diminué des 20 % afférents au terrain non-amortissable, soit : 300 000 – (300 000 * 20 %) = 240 000.
L’annuité d’amortissement est donc égale à 1/40ème de la base amortissable, soit : 240 000 / 40 = 6 000. Le propriétaire pourra donc déduire, chaque année, 6 000 € au titre de l’amortissement de son appartement pendant 40 ans.
La question se pose de savoir s’il est plus avantageux d’être imposé au régime « micro-BIC » ou au régime « réel ».
| Régime micro-BIC | Régime réel | |
| Loyer | 12 000 | 12 000 |
| Abattement forfaitaire | 6 000 (= 12 000 x 50 %) | / |
| Amortissement | / | 6 000 |
| Charges de copropriété | / | 1 000 |
| Taxe foncière | / | 500 |
| Assurance | / | 150 |
| Intérêts d’emprunt | / | 2 000 |
| Résultat imposable | 6 000 (= 12 000 – 6 000) |
2 350 (= 12 000 – 6 000 – 1 000 – 500 – 150 – 2 000) |
Dans cet exemple, le montant total des charges est supérieur à 50 % du montant des loyers perçus. Le montant du résultat imposable au régime réel est bien en deçà du montant du résultat imposable au régime micro-BIC. Le régime réel est donc bien plus avantageux pour le propriétaire que le régime micro-BIC.
Il faut tenir compte du coût supplémentaire de la tenue de la comptabilité, par un comptable, si le propriétaire ne peut pas le faire seul. Cette dépense coûte environ 1 000 € par an. Cette dépense constitue, bien évidemment, une charge déductible dans le calcul du résultat imposable.
Le résultat imposable est ensuite soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % et au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
V – Distinction « LMP » et « LMNP »
La location meublée peut être professionnelle (ci-après « LMP ») ou non-professionnelle (ci-après « LMNP »).
Pour être qualifiée de « LMP », l’activité doit réunir les deux conditions suivantes :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés de l’article 62 du CGI.
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, l’activité est, de facto, qualifiée de « LMNP ».
Cette distinction n’a de conséquences que sur le régime d’imputation des déficits et sur le régime des plus-values. Ainsi, le régime d’imposition des bénéfices, exposé ci-avant, est identique, qu’on se trouve en « LMP » ou en « LMNP ».
VI – Imputation des déficits
D’un point de vue fiscal, la principale différence entre les régimes « LMP » et « LMNP » réside dans la modalité d’imputation des déficits.
- les déficits issus de l’activité de « LMNP » ne peuvent s’imputer que sur les revenus d’une activité de « LMNP » et ce, sur les dix années qui suivent le résultat déficitaire.
- Au contraire, les déficits issus de l’activité de « LMP » sont imputables sur le revenu global, soit la totalité des revenus du foyer fiscal, sans limitation de montant, sur les six années qui suivent le résultat déficitaire.
VII – Plus-values
Lorsque le loueur en meublé est un professionnel, la plus-value résultant de la cession de l’immeuble mis en location est soumise au régime des plus-values professionnelles.
Lorsque le loueur en meublé est un non-professionnel, la plus-value résultant de la cession de l’immeuble mis en location est soumise au régime des plus-values des particuliers.
Ce dernier peut dès lors bénéficier des abattements pour durée de détention (100 % après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux).
[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014
[2] Article 35 du Code général des impôts (CGI)
[3] Article D.324-1 du Code du tourisme
[4] Article 50-0 du CGI
[5] Chiffre d’Affaires